כאשר החברה המשכנת היא חברה יזמית ו/או משרד עורך דין שמנהל את הרישום לטובת החברה כבר שנים רבות, הדבר עלול לגרום לעיתים לבעיות שניתן היה למנוע אותן עם ביצוע כמה פעולות משפטיות ואגב כך הבטחת זכויותיכם במקרקעין.

ברירת המחדל היא שעם בניית בניין מגורים חדש, היזם באמצעות עורך דינו צריך לפעול  לרישום זכויות הדיירים בלשכת רישום המקרקעין, אגב ביצוע הליך שנקרא רישום בית משותף. בסעיף 6ב (2) של חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 , נקבע כי חובת היזם היא לפעול לרישום הבית המשותף תוך שנה ממועד רישום איחוד וחלוקה של המקרקעין עליו מצוי הבניין, או ממועד העמדת הדירה לחזקת הקונה (המאוחר מבניהם).

חשיבות רישום בית משותף

סיבות למה רישום בית משותף הוא הכרחי מאוד:

השפעה שלילית על ערך הדירה –  ייתכן כי דירה שלא הוסדרה ברישום בית משותף, שוויה יהיה פחות מדירה שנרשמה בלשכת רישום המקרקעין, הואיל וקונים פוטנציאליים חוששים לקנות דירה שהזכויות שלה לא הוסדרו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ויחששו שהזכויות לא נרשמו בגלל שקיימות בה לא מעט בעיות, כמו חריגות בנייה, בעיות בקרקע וכיו"ב.

העברת בעלות – בהיעדר  הליך של רישום בית משותף, לא תוכלו להסדיר את הבעלות שלכם על הדירה בטאבו, ובהתאם לכך לא תוכלו להיות הבעלים החוקיים של הדירה שלכם.

חשוב למשכנתא – בנקים עשויים שלא לתת את המימון המרבי לקניית דירה שלא הוסדרה בתהליך רישום בית משותף הואיל ובבואו של הבנק לתת לכם משכנתא הוא הופך למעשה לשותף לדירה, והוא לא היה רוצה להשקיע כסף בדירה שזכויותיה לא הוסדרו בחוק, מה שעשוי להעיד על בעיות כלשהן.

מכירת דירה – אם תרצו למכור את הדירה בעוד כמה שנים, כל עוד לא ביצעתם רישום בית משותף, ייתכן ויהיו פחות קונים לדירה גם נוכח הסיכון הסביר שאחד מהשכנים ירחיב בטעות את הדירה שלו על חשבון שלכם או ישתלט על חלק ממנה, דבר שעשוי להקשות עליכם בעת המכירה.

סכסוכי שכנים – אם לא תבצעו הליך של רישום בית משותף ואגב כך, תסדירו עם שאר בעלי הדירות בבניין מהו הרכוש הפרטי של כל אחד ומה הרכוש הציבורי, ייתכן שהשכנים ישתלטו בשוגג או במזיד על חלק מהרכוש הציבורי, קרי,  יהפכו את החניה שלכם לשלהם, את המקלט למחסן ואת הלובי ישכירו לאירועים (אלו רק מקצת הדוגמאות).

אחריות רישום בית משותף

ככל והדירה שלכם היא דירה חדשה מקבלן, היזם הוא זה שיהיה אחראי על רישום הבית המשותף, ויבצע את התהליך בעזרת עורך דין ששכר לצורך העניין.

אולם, במקרה והדירה שלכם היא לא מקבלן או שהקבלן לא עמד בהתחייבותו לבצע את הרישום, האחריות היא עליכם. תצטרכו קודם כל לפנות לעורך דין, ויחד איתו להגיש את הבקשה למפקח על רישום הבתים המשותפים, על מנת שזה ירשום בסופו של דבר את הבניין כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים.

ככל שהדבר לא נעשה, רישום הזכויות ממשיך להתבצע אצל היזם באמצעות משרד עורך דינו. הבעיה מתעוררת כאשר החברה היזמית מכריזה על פירוק או פשיטת רגל. במצב דברים כזה אין מי שינהל את רישום הזכויות שלכם ומשכך ייתכן שלא תוכלו למכור את דירותיכם ו/או לא תוכלו להירשם כבעלי זכויות מכוח היותכם יורשים למשל.

על מנת שתוכלו לפתור את המשבר הזה, ייתכן ותצטרכו לפנות לבית המשפט (בדרך כלל הליך יקר) בתביעה למינוי משרד עורכי דין מסוים בכדי שינהל עבורכם את רישום הזכויות. גם אם מונה משרד עורכי דין שינהל את רישום הזכויות, ניהולו אינו לעד ולעולמי עולמים, ובכל מקרה מוטב שתדאגו

כי זכויותיכם ירשמו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו( לצורך הבטחת זכויותיכם בדירתכם בהקדם.

כל זמן שרישום הזכויות לא מתבצע בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) עלולות להיווצר בעיות רבות בעניין העברת הזכויות ולעיתים אף גריעתכם ממרשם הזכויות שמתבצע בחברה המשכנת נוכח טעות אנוש וכיו"ב. ככל וחלילה נגרעו זכויותיכם וגילתם זאת לאחר שנים רבות (כי ביום יום אדם לא בודק את מצבת זכויותיו במקרקעין), קשה יהיה להוכיח שיש לכם זכות בדירת מגורים כלשהיא באותו קומפלקס שניהול רישום הזכויות שלו מתבצע אצל החברה המשכנת.

על מנת להימנע מהוצאות גדולות ומעוגמת נפש גדולה כאמור, מומלץ לבצע הליך של רישום והסדר זכויות בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) ובכך להבטיח את זכויותיכם בדירת המגורים שלכם לרבות מכירתה ורישום זכויותיכם בה אגב ירושה.

דירת מגורים הינה ברוב המקרים הנכס היקר ביותר שיש ברשות האדם, נכס יקר מסוג זה מוטב להבטיח את זכויותיכם בו ולהימנע מאדישות יתר שיכולה לגרום לבעיות רבות שרובן לא פורטו במסמך זה.

דניאל שמעונוב, עו"ד

The post הבעיות בניהול זכויות בחברה המשכנת ורישום בית משותף appeared first on משרד עורכי דין דניאל שמעונוב.

The post יפוי כוח מתמשך appeared first on משרד עורכי דין דניאל שמעונוב.

הלקוח ואחיו קיבלו דירה בירושה וביקשו להעביר את הזכויות במקרקעין משמם של ההורים לשמם שלהם. בבדיקה פשוטה שערכתי הסתבר לי שהדירה כלל לא נרשמה על שם ההורים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ויותר מיזה, אפילו לא ברשות מקרקעי ישראל. מדובר בדירה שנרכשה ע"י ההורים בשנות ה-80 של המאה הקודמת, שלא נרשמה מעולם על שמם של ההורים. כעת, כעבור כ-40 שנה ממועד הרכישה ובהיעדר מסמכים מתאימים, הטיפול בתיק הפך להיות מורכב מאוד. בסופו של הליך ולאחר עבודה משפטית מורכבת מול מס' גופים וגורמים רלוונטיים, הדירה נרשמה על שם הלקוח ואחיו ברשות מקרקעי ישראל אגב חתימה על חוזה חכירה מול רשות מקרקעי ישראל (באיחור של כ- 40 שנה) והשלב הבא שמתבצע בימים אלו, רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

לא מעט האנשים שחיים בדירה וכלל לא יודעים שהיא בכלל לא רשומה על שמם. עם פטירתם וככל והילדים לא יודעים על אותה הדירה (למשל בהיעדר צוואה תקינה בה פרטיי הדירה מופיעים ו/או שהילדים לא ידעו שיש להוריהם דירה נוספת במקום פלוני), יכולה להיות בעיה גדולה עד לכדי הפסד של הדירה עליה עמלו ההורים כל ימי חייהם!!!

בעיה נוספת היא שככל והמקרקעין לא נרשם על שימכם, לכאורה, צד ג' יכול לרכוש את הדירה מבלי שתדעו (ע"י כך שמי שמכר לכם ימכור במקביל את המקרקעין גם למישהו אחר או אגב טעות שיכולה להתממש ע"י החברה המשכנת או הרשויות הרלוונטיות וכיו"ב) ובכך תמצאו את עצמכם בהליכים משפטיים יקרים ומורכבים לצורך הוכחת זכויותיכם במקרקעין בו אתם מתגוררים כבר שנים רבות.

דעו- לפי סע' 7 לחוק המקרקעין, "עסקה במקרקעין טעונה רישום", ככל ולא נעשה רישום מכל סיבה שהיא, לכאורה, ההעסקה לא הושלמה.

משכך, מומלץ לפנות לעו"ד מקרקעין הבקיא בתחום, שיערוך בדיקה מקדמית בקשר עם זכויותיכם בדירה וככל וזכויותיכם כלל לא נרשמו ברשות מקרקעי ישראל או בלשכת רישום המקרקעין, יש לפעול בהקדם לצורך ביצוע הסדר ורישום הזכויות על שימכם בלשכה הרלוונטית ובכך להבטיח את זכויותיכם במקרקעין לרבות את זכויות יורשיכם.

בכלל, גם אם בבואכם לרכוש דירה/מקרקעין מכל סוג שהוא, תדאגו שעורך הדין שלכם יגרום לרישום הזכויות על שימכם בצירוף אסמכתא מתאימה על רישום הזכויות של שימכם.

לייצוג בעסקת מקרקעין ו/או לבדיקת רישום והסדר זכויותיכם במקרקעין, פנו למשרד עורכי דין דניאל שמעונוב ושות'.

The post רישום והסדר זכויות במקרקעין appeared first on משרד עורכי דין דניאל שמעונוב.

The post בעלי נכסים המעוניינים למכור את דירתם המצויה בבניין שנמצא בהליך פינוי בינוי מתקדם/תמ"א 38 שימו לב: appeared first on משרד עורכי דין דניאל שמעונוב.