אגודות שיתופיות ומושבים
אגודה שיתופית היא סוג של תאגיד, דהיינו חבר בני אדם המתאגדים ביחד להשגת מטרה משותפת, ומקימים גוף שהוא ישות משפטית נפרדת, כלומר הזהות של התאגיד שונה מהזהות של החברים בו. אגודה שיתופית מוקמת מכוח תקנון האגודה. התאגיד יכול להיות צד לחוזה, להיות בעלים של רכוש וככלל לעשות כל פעולה שאדם רגיל יכול לעשותה.
תחום המושבים והאגודות השיתופיות הינו תחום ייחודי הדורש התמחות ספציפית של עו"ד מומחה ובקיא בתחום.
האגודה השיתופית היא תאגיד שנועד לרווחת חבריו. הרעיון בבסיס האגודה השיתופית הוא כי אנשים יכולים, באמצעות שיתוף כוחות ויכולות, לשפר את רמת חייהם ואיכות חייהם. רעיון זה מבטא את האמונה כי אנשים מסוגלים לעזור לעצמם ולשאת בעצמם באחריות לגורלם. ההתאגדות בדרך של אגודה שיתופית מבוססת, בין היתר, על עקרונות של שוויון ושל הזדהות עם האחר.
כידוע, רוב הקרקעות במושבים הינן קרקעות בבעלות רשות מקרקעי ישראל. האגודה הינה צד לחוזה חכירה ישיר מול רשות מקרקעי ישראל וחבר האגודה הינו בעל זכות בר רשות בנחלתו, כלומר אין לחבר חוזה חכירה ישיר מול רשות מקרקעי ישראל. משכך, חבר האגודה לא יכול לעשות בנחלתו כבשלו וכפוף לפיקוח של רשות מקרקעי ישראל.
נחלה חקלאית מורכבת מחלקה א', בה נמצאת חלקת המגורים, חלקה ב' -חקלאית וחלקות ג' בעיבוד משותף. בערבות השנים פסקו בתי המשפט כי זכויות חבר האגודה בחלקה א' של נחלתו הינן יותר של החבר וזכויות האגודה בחלקות ב'+ ג' של החבר הינן יותר של האגודה, דבר זה משליך ישירות על נושא האחריות בגין שימושים חורגים בנחלה וכיו"ב.
עיקר שירותי המשרד בתחום המושבים והאגודות השיתופיות:
עסקאות נדל"ן במושבים
במושבים ישנם כמה סוגי מקרקעין. נחלה, בית מקצועי, משק עזר ובית בשכונת ההרחבה. לכל אחד מסוגי המקרקעין הללו דרוש טיפול שונה וייחודי בהסדרי רישום הזכויות וכן בכתיבת הסכם המכר עצמו. עו"ד שמייצג בהסכמי מכר במקרקעין במגזר העירוני לא בהכרח מומחה לייצג במקרקעין במושבים. לשם כך מומלץ שעו"ד המומחה בתחום המושבים והמקרקעין לרבות בנושא הסדרי הזכויות ברשות מקרקעי ישראל ומיסוי מקרקעין, ילווה אתכם בעסקת רכישה או קניה של בית במושב. הסיבוכים בייצוג במקרקעין במושבים עלולים להיות מכריעים במובנים רבים ועל מנת למנוע מצבים אלו, מוטב שרק עו"ד הבקיא בתחום המושבים ילווה אתכם בעסקה מסוג זה.
מיסוי מקרקעין
בעסקות מכר במושבים (נחלות וכיו"ב) ההצהרה והדיווח על העסקה לשלטונות המס שמתחייב בחוק מיסוי מקרקעין, שונים בהיבטים רבים מדיווח על עסקת מכר דירה בעיר. מומחיותו הייחודית של עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין בעסקות במושבים, הכרחית מאוד ועשויה במקרים מסוימים להקטין משמעותית את גובה מס השבח או הרכישה שעל צד להסכם המכר לשלם לשלטונות המס. במקרים רבים תשלומים אלו הינם בגובה מאות אלפי שקלים ואף יותר ומשכך מוטב שעו"ד המומחה בתחום ילווה אתכם אגב חסכון גדול של תשלומי המס.
עריכת הסכמי חלוקת עזבון
לאחר פטירת בעלי הזכויות בנחלה (ההורים) והגם שההורים ערכו צוואה או שלא ערכו צוואה כלל, משיקולים מסוימים לרבות שיקול מס, מומלץ לערוך הסכם חלוקת עזבון בין היורשים, בו הם מאזנים ביניהם את העזבון ובכך יוצרים מנגנון שתואם את צרכיהם אגב חיסכון ניכר במיסים נוכח העברה ורישום הזכויות במקרקעין על שם מי מהיורשים.
תביעות לפירוק שיתוף בנחלה
שיתוף זכויות במקרקעין. לעיתים בעלי הנחלה, ההורים, לא עורכים צוואה בה הם מורים מי ירש את הנחלה וכפועל יוצא כל הילדים יורשים את הנחלה. לפי הוראות רשות מקרקעי ישראל וחוק הירושה, נחלה ניתן להוריש רק ליחיד ולבן או בת זוגו החי. משכך, נוצרת מחלוקת בין האחים (היורשים) על זהות היורש שירש את הנחלה. אחת הדרכים לפתרון מחלוקת זו היא באמצעות הגשת תביעה לפירוק שיתוף בנחלה, לפי הוראות חוק המקרקעין.
ליטיגציה ויישוב סכסוכים
לעיתים מתעוררים מחלוקות בין חבר האגודה לאגודה בקשר עם עסקי האגודה. על מנת ליעל את ניהול המחלוקת, בתקנון האגודה קיים סעיף יישוב סכסוכים שרוב מפנה את הצדדים להתדיין אצל בורר שימונה מטעם רשם האגודות השיתופיות בבוררות לפי תקנות האגודות השיתופיות (בוררות בסכוכים), תשל"ב-1972. לשם כך נחוץ שעו"ד שילווה את חבר האגודה או האגודה יהא בקיא בדיני הבוררות והאגודות השיתופיות.
עריכת עסקאות מול מקרקעי ישראל
בהתאם לנהלי והחלטות רשות מקרקעי ישראל ניתן לקדם, בין היתר, כמה סוגי עסקאות בנחלה: הסדרת נחלות, הסדרת וטיפול בשימושים חורגים, פיצול נחלה (פרצלציה), היוון נחלה (החלטה 1591), פל"ח (פעילות לא חקלאית בנחלה) וכיו"ב.
פל"ח- ניתן להקים מבנה פל"ח בנחלה, רק בחלקת המגורים (חלקה א' של הנחלה) שהינה בגודל כולל של עד 2.5 דונם בלבד.
מבנה הפל"ח יהיה עד לשטח של 500 מ"ר, וזאת אף אם הועדה המקומית אשרה זכויות בנייה מעבר לשטח זה. הקמת
תנאי לאישור בקשה לשימוש פל"ח בנחלה, הינו הסדרת השימושים הלא מורשים בנחלה אגב תשלום חובות לרשות מקרקעי ישראל, ככל שקיימים.
שווי הקרקע לשימוש פל"ח או שימוש נלווה בנחלה חקלאית ממנו נגזר התשלום הכספי, ייקבע על בסיס שומה פרטנית או על בססי הערכים המפורטים בנהלי רמ"י, בהתאם לייעוד והיקף השטח המבוקש.
ככלל, מבנה פל"ח לא ניתן להשכרה לצד ג' והינו לשימושו האישי של בעל הנחלה או קרוב המתגורר בנחלה (קרוב- בן זוג, לרבות ידוע בציבור כבן זוג, הורה, צאצא וצאצא בן הזוג, מאומץ ומאומץ בן הזוג, ובן זוגו) זולת מטרות שכירות ספציפיות המנויות בהחלטות ונהלי רמ"י.
"בן ממשיך"
במושבים בהם ישנו חוזה משבצת תלת צדדי (הסוכנות היהודית לארץ ישראל, רשות מקרקעי ישראל והאגודה) ניתן למנות "בן ממשיך" בנחלה, שיכנס בנעלי ההורים עם פטירתם ובכך הדבר חוסך עלויות של ביצוע העברת הזכויות לאחר פטירת ההורים. כמו כן, היתרון של מינוי "בן ממשיך" הינו יצירת וודאות "לבן הממשיך" שהוא למעשה יהא בעל הזכויות בנחלה לאחר פטירת ההורים. אלמלא מינוי "בן ממשיך" ועל מנת לתת וודאות לאחד הילדים בקשר עם קבלת הזכויות בנחלה לאחר פטירת ההורים, היו ההורים נדרשים לקדם הליך של העברה ללא תמורה (מתנה בחיים) לאחד הילדים, דבר הכרוך ב1/3 מס רכישה לשלטונות המס (מיסוי מקרקעין)
הסכמים סולאריים
אגודות שיתופיות רבות סובלות מהיעדר מקורות הכנסה ולעיתים אף נקלעות לקשיים כלכליים. על מנת להגדיל את הכנסות האגודה וכפועל יוצא של חברי האגודה באפשרות האגודה לקדם מיזמים סולאריים בשטחי הישוב. בהתאם להחלטות ונהלי רשות מקרקעי ישראל, ניתן לקדם מיזמים סולאריים בשטחי האגודה לרבות על גבי גגות מבני האגודה, קירוי מגרשי ספורט שעליהם יותקנו המתקנים הסולאריים, הקמת גדרות סולאריות וכיו"ב ובכך .